Familienwohnung: Kündigung und Erbrecht
Ingress
Das Bundesgericht hat in einem kürzlich publizierten Entscheid willkommene Klarstellungen gemacht zur Frage, ob auch dann die Kündigung einer «Familienwohnung» im Rechtssinne vorliegt, wenn die Ehegattin (als eine Tochter des Erblassers als vormaligem Mieter im Haupt-Mietverhältnis) die gekündigte Wohnung – zwar zusammen mit ihrem Ehegatten und den gemeinsamen Kindern im Rahmen eines zuvor mit dem späteren Erblasser begründeten Untermietverhältnisses bewohnte, die besagte Wohnung im Hauptmietverhältnis aber nicht alleine zur Miete übernommen hatte, sondern – als Erbin Teil einer Erbengemeinschaft war.
Ausgangslage
Das Ehepaar A+B schloss am 7. Dezember 1998 einen Mietvertrag ab über eine 4.5 Zimmerwohnung im Kanton Genf für einen monatlichen Mietzins von CHF 1'000.00 plus CHF 100.00 Nebenkosten. Im Jahr 2009 verstarb die Ehegattin B. Im Jahr 2012 zog die gemeinsame Tochter C – zusammen mit deren Ehegatten D und den Kindern – zum Vater A in die besagte Wohnung. Dabei schloss der Vater A mit dessen Tochter C und deren Ehegatten D einen Untermietvertrag ab, der sich jährlich stillschweigend erneuerte. Am 18. September 2012 wurde mit der Vermieterin V AG ein neuer Mietvertrag abgeschlossen (für einen netto Mietzins von jährlich CHF 15'120.00 ohne darin enthaltene Nebenkosten), ausgestellt auf das Ehepaar A+B, obwohl die Mutter B bereits im Jahr 2009 verstorben war. Im Jahr 2022 verstarb auch noch der Ehegatte A, der Vater von C, die mit ihrem Ehegatten D und deren Kinder nach wie vor in der hier strittigen Wohnung wohnte. Am 5. Juni 2023 kündigte die Vermieterin V den besagten Mietvertrag per 31. Dezember 2023 und schickte die (auf dem amtlichen Formular ausgesprochene) Kündigung an die Erbschaft («hoirie») von A bzw. an die Erbengemeinschaft, bestehend aus den Erben C sowie den beiden anderen Erben E und F.
In der Folge fochten die drei Erben C, E und F die Kündigung an und verlangten, dass die Kündigung für nichtig erklärt werde. Demgegenüber verlangte die Vermieterin, dass die Gültigkeit der Kündigung festgestellt werde und die derzeitigen Bewohnenden, also C, deren Ehegatte und die gemeinsamen Kinder aus der besagten 4.5 Zimmerwohnung auszuweisen seien. Dabei bestritt die Vermieterin insbesondere und schon frühzeitig im Gerichtsverfahren, dass es sich bei der vorliegenden Wohnung um eine Familienwohnung handle. Nach erfolgslos durchgeführtem Schlichtungsverfahren entschied das zuständige Mietgericht, dass die Kündigung vom 5. Juni 2023 nichtig sei. Das danach von der Vermieterin angerufene Appellationsgericht stützte diesen Entscheid des erstinstanzlichen Mietgerichts. Daraufhin gelangte die Vermieterin V ans Bundesgericht.
Rechtsgrundlagen
In Art. 560 Abs. 1 ZGB ist geregelt, dass die Erben «die Erbschaft als Ganzes» mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes erwerben. Dabei gehen – gemäss Art. 560 Abs. 2 ZGB und mit Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen – die Forderungen, das Eigentum, die beschränkten dinglichen Rechte und der Besitz des Erblassers «ohne weiteres» auf sie über und die Schulden des Erblassers werden zu persönlichen Schulden der Erben. Im Fall von mehreren Erben sieht Art. 602 Abs. 1 ZGB weiter vor, dass unter den Erben – infolge des Erbganges und bis die Erbschaft geteilt wird – eine «Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft» besteht. Und weiter gemäss Art. 602 Abs. 2 ZGB: Die Erben werden Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände und verfügen […] «über die Rechte der Erbschaft gemeinsam». Man spricht im erbrechtlichen Kontext von einer sogenannten Universalsukzession, wobei vorliegend und mit dem Ableben von A dessen Erben C, E und F u. a. in das Mietverhältnis des Erblassers A mit der Vermieterin V eingetreten waren.
Im hier interessierenden, mietrechtlichen Kontext stehen Art. 266n OR und Art. 266o OR im Zentrum. Gemäss diesen Bestimmungen ist die «Kündigung durch den Vermieter […] dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen», andernfalls die Kündigung nichtig ist.
Allgemeine Erwägungen des Bundesgerichts
Das Bundesgericht rief in seinen Erwägungen zunächst einmal in Erinnerung den Sinn und Zweck der separat notwendigen, zwingenden Zustellung der Mietvertragskündigung auch an den Ehegatten bzw. an den in das Partnerschaftsregister eingetragenen Partner, selbst wenn diese den Mietvertrag nicht als Mieter unterzeichnet hatten. Handelt es sich beim gekündigten Mietobjekt um eine sog. «Familienwohnung» im Rechtssinne, sollen die betroffenen Ehegatten bzw. die eingetragenen Partner geschützt werden und – trotz Fehlens einer formellen Rechtsstellung als Mietvertragspartei – sich rechtlich wehren können gegen eine Kündigung, insbesondere auch dann, wenn die eigentliche, formelle Mietpartei (aus welchen Gründen auch immer) eine solche Kündigung der Familienwohnung nicht anfechten sollte.
Entscheidend für das Bundesgericht waren vorliegend zwei Sachverhaltselemente: Erstens stellte das Bundesgericht darauf ab, dass – ausser dem hier gekündigten Hauptmietvertrag – im Jahr 2012 zusätzlich ein Untermietvertrag abgeschlossen worden war zwischen dem Erblasser und Vater A mit dessen Tochter C sowie deren Ehegatten D. Zweitens stellte das Bundesgericht wesentlich ab auf die besondere, erbrechtliche Konstellation in diesem Fall, wonach die vorliegende Erbengemeinschaft aus drei Erben bestand, nämlich aus der Tochter C und zwei weiteren Personen E und F.
Gestützt auf diese rechtlich relevante Ausgangslage hob das Bundesgericht den Entscheid der Appellationsinstanz auf und schützte die Kündigung vom 5. Juni 2023. Damit stellte sich das Bundesgericht gegen die kantonalen Vorinstanzen, die vorliegend beide zu Unrecht von einer «Familienwohnung» gemäss den gesetzlichen Bestimmungen ausgegangen waren.
Zu den Erwägungen im Einzelnen
Das Bundesgericht entschied, dass in dieser Konstellation mit insgesamt drei Erben die gekündigte Wohnung rechtlich nicht als «Familienwohnung» qualifiziert werden kann. Denn: Diese drei Erben traten gemeinsam (!) und – bis zur Erbteilung – ungeteilt in die Rechtsstellung des Erblassers A ein als Mieter gemäss dem mit der Vermieterin V im Jahr 2012 neu abgeschlossenen Mietvertrag. Gemäss ihrer erbrechtlichen Stellung konnten diese drei Erben auch nur gemeinsam und einstimmig handeln und bildeten – überdies und in prozessualer Hinsicht – eine Streitgenossenschaft gemäss Art. 70 ZPO (dazu vgl. Erw. 3.1.1). Mit anderen Worten: Die Tochter C des Erblassers A war nicht allein in den Mietvertrag ihres Vaters eingetreten, sondern war direkt und nur zusammen, d. h. rechtlich ungeteilt, mit den beiden anderen Erben E und F in das Mietverhältnis eingetreten, also – notabene – ohne ihren Ehegatten D. Ihr Ehegatte D schloss hingegen – neben der Tochter und seit 2022 Miterbin C – im Jahr 2012 (nur) den damaligen Untermietvertrag mit dem Erblasser A ab.
Zu Recht hielt das Bundesgericht dazu fest, dass es keine vertragliche Verbindung gibt zwischen der (Haupt-) Vermieterin V und den Untermietern, damals bestehend aus der Tochter C und deren Ehegatten D, welche die besagte Wohnung – nur im Rahmen des Untermietverhältnisses – als Familienwohnung genutzt haben. Ebenso und konsequenterweise konnte demnach auch nur das (später von V gekündigte) Hauptmietverhältnis – aber nicht auch das Untermietverhältnis (zwischen dem Erblasser A mit dessen Tochter C und deren Ehegatten D) – übergehen auf die drei Erben C, E und F (dazu vgl. Erw. 3.3). Daran änderte sich gemäss Bundesgericht in rechtlicher Hinsicht auch nichts, als die Tochter C im Jahr 2022 als Erbin (zusammen mit den beiden anderen Erben E und F) in den besagten Mietvertrag mit der Vermieterin eingetreten ist. Dabei ist der ausdrückliche Vorbehalt des Bundesgerichts wichtig, dass die rechtliche Beurteilung anders ausgefallen wäre, wenn die Tochter C die Alleinerbin (und damit alleinige Mieterin) der hier gekündigten Wohnung gewesen wäre (dazu vgl. Erw. 3.3 in fine). Keine rechtlichen Erwägungen musste das Bundesgericht zum rechtlichen Schicksal des vorliegenden Untermietvertrags anstellen, zumal der besagte Untermietvertrag mit der rechtsgültigen Kündigung des Hauptmietvertrags automatisch auch beendigt worden war.
Interessant sind auch die Ausführungen des Bundesgerichts in Erw. 3.1.2 als obiter dicta, die allenfalls und in anderem Kontext von rechtlicher Bedeutung sein können: Eine «Familienwohnung» liegt vor, unabhängig davon, ob die Ehegatten bzw. eingetragenen Partner Kinder haben oder nicht, solange die besagte Wohnung das Zentrum des familiären (Zusammen-) Lebens ist, wozu natürlich auch das Wohnen an sich gehört. Gleichermassen geht diese Funktion als «Familienwohnung» (und die damit verbundenen rechtlichen Schutzwirkungen) aber verloren, wenn die Ehe bzw. die eingetragene Partnerschaft definitiv bzw. rechtskräftig aufgelöst wird oder beide Ehegatten bzw. beide eingetragenen Partner auf die Qualifizierung als «Familienwohnung» im Rechtssinne verzichten. Zudem verliert die besagte Wohnung das rechtliche Attribut der «Familienwohnung», wenn beide Ehegatten bzw. eingetragenen Partner die Wohnung verlassen oder beschlossen haben, die besagte Wohnung endgültig einem von ihnen beiden zuzuweisen. Ebenfalls verliert die Wohnung ihren familiären Charakter im Rechtssinne, wenn der (nicht mietende, aber gleichwohl mietrechtlich geschützte) Ehegatte bzw. der eingetragene Partner die Wohnung aus eigenem Antrieb endgültig oder auf unbestimmte Zeit verlässt.
Zusammenfassung und Schlussfolgerungen
Eine Kündigung ist gültig, wenn die Vermieterin allen Erben des verstorbenen Mieters kündigt, selbst wenn eine der Erben die gekündigte Wohnung als Familienwohnung nutzt im Rahmen eines mit dem Erblasser zuvor abgeschlossenen Untermietvertrags.
Eine separate Zustellung der Kündigung der Wohnung auch an den dort lebenden Ehegatten der (Mit-)Erbin ist in diesen Fällen nicht notwendig.
Die rechtliche Konstellation ist hingegen eine andere, wenn es sich bei der Erbin und neuen Mieterin der Vermieterin um eine Alleinerbin handelt und die gekündigte Wohnung als Familienwohnung genutzt wird.
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Artikel im PDF-Format / SVIT Immobilia, Ausgabe August 2026, S. 30 f.